观点指数近期，土地市场的火热表现备受关注。值得注意的是，不少房企重点投资的城市都出现了参与土地竞拍的新面孔，尤其在近期不少房企重启土地投资后，变得更为普遍。

在此之前，已有不少房企如浙江伟星房产、武汉城建、湖北联投等房企在执行“走出去”的策略，在“大本营”以外的城市“攻城略地”。

2022年10月，湖北联投在广州的第三批次集中供地中，以32.11亿元的底价竞得广州天河区沥青搅拌厂地块，楼面价38992元/平方米，成功落子广州。正式获取项目之前，湖北联投集团便与广州工控集团签署了战略合作协议，将在产业园区、城市更新、工程建设等领域展开合作。

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更早之前，湖北联投与越秀地产也有过不少项目合作，包括在广州两者与知识城集团三方联合开发的越秀联投知识城·居山涧。从历史过往来看，湖北联投在广州并没有独立开发和操盘的项目。

今年2月，联投·文津府举行开工仪式，表示这将是湖北联投首入广州的标杆项目，定调了项目“高端住宅”的属性。

这也意味着，湖北联投对作为广州“第一步棋”的天河沥青搅拌厂项目寄予了厚望。

天河智谷的预期和现状

天河沥青搅拌厂地块位于天河区东部，临近黄埔区，从项目周边现状来看，该地区建设还不成熟，附近主要是城中村和一些规模较小的工业区，因此无论是打造刚需产品还是改善型产品，都需要从周边地区吸引客源。

该项目案名定为“文津府”，不难看出，未来销售的吸睛点之一将会是一路之隔的执信中学天河校区。

执信中学天河校区往年初中部均采用“自主报名＋电脑派位”方式招生，7个班计划面向珠吉街范围内的灵秀小学、奥体东小学、吉山小学、珠村小学、体育东教育集团均和小学等公办小学地段范围内“人户一致”的天河区学籍小学毕业生。即为街道提供294个学位就近入学。

值得注意的是，上述小学招生范围主要是附近的小区，亦即是联投文津府的竞品，因此即使住址就在校址附近，但派位结果未必十分理想；高中部则以中考分数为录取标准，首年招生分数线便比本部高，竞争非常激烈。

因此，执信“学位房”的身份对于市场吸引力未必足够。

从片区规划来看，天河沥青搅拌厂地块处于天河智谷片区旁，后者定位为广深科技创新走廊重要科创与文创节点，将建设科技创新、文化创意园区。

因此，未来发达的交通或将成为该片区的一大特色。2018年公布实施的天河智谷片区规划显示，该片区将通过“三横两纵”高快速路和11条轨道线路实现与智慧城、金融城、第二CBD等重要片区的快速联系，并通过白云机场、广州南站与其他城市通达互联。

而产业方面并不突出，围绕奥体中心，该片区未来将以绿地为主，另外规划有商业用地、商务用地等第三产业用地。由于历史原因，片区内不少建筑物、土地的产权模糊，改变现状前需要解决这些物业的权属问题，因此，片区规划兑现需要较长的时间。

湖北联投拟将文津府打造为高品质人居标杆，但这一目标并不能脱离周边环境仅靠项目本身来实现，需要结合周边环境的改善而提升项目的价值，但现阶段看，还有一段距离要走。

整体来看，不管事从教育，还是产业配套来看，天河沥青搅拌厂地块的含金量都不算太高，初入广州的湖北联投若想用“文津府”这个招牌在广州打出名堂，需要想办法弥补地块区位和配套的不足。

新旧项目包围

此外，应对项目周边的竞争对手，对于联投文津府来说也是不小的挑战。

新房方面，联投文津府需要与劲敌珠江花城竞争。珠江花城当前在售的是四期组团，未来还规划有五期和六期组团，是一个长周期项目；联投文津府总规划建筑面积8.24万平方米，预估总货量约500套。

产品上，珠江花城覆盖88至140平米的三至五房户型，联投文津府产品建面从108到180平方米不等，意味着在改善型产品上将有很大的竞争关系。值得注意的是，珠江花城的小户型项目一直以来都是“刚需天堂”，面积小、得房率高，单价和总价都相对较低，且货量大，因此，刚需项目在片区内已经很难超越珠江花城。

改善型产品要与珠江花城竞争也有一定难度，主要原因在于后者项目的户型实用性较高，得房率近九成。但即使是这样具有性价比的改善型产品，市场青睐度也不高，远不如小户型产品受欢迎。

联投文津府在此基础上向更奢华的方向做差异化，是减少竞争的必然选择，但成效未必显著。

除了购房者更青睐小户型产品外，也因为天河智谷片区当前有不少高端项目，以二手房为主，包括招商雍华府、龙湖首开天宸原著、华润天合、金地天河公馆等，这些项目位于牛奶厂豪宅板块，与联投文津府的定位有一定重合度。据了解，牛奶厂二手房挂牌均价大多在8.5万元/平方米以上。

与挂牌价格不同，牛奶厂板块二手房成交价大约七万元/平方米出头，中介信息平台显示，近期华润天合三房户型成交单价7.2万元/平方米，金地天河公馆四房户型成交单价约7.3万元/平方米，招商雍华府和龙湖首开天宸原著的部分四房单元成交单价可以达到8.3万元/平方米左右。

天河沥青搅拌厂地块楼面价38992元/平方米，按此价格的1.8倍计算，售价则会在7万元/平方米以上，目前项目吹风价为8万元/平方米，若按此价格计算，文津府大部分单元总价都会在1000万元以上。

在价格与项目定位相当的情况下，购房者会选择华润等老牌开发商的二手房产品，还是高调的新进企业湖北联投的新房，似乎要打一个问号。

因此，尽管湖北联投对文津府项目抱有很大期望，但这个项目想要获得成功并不是一件容易的事情。目前，该项目已经开放了生活体验馆，样板房也开放在即，是一炮而红还是厚积薄发，湖北联投的广州首秀即将开始。